人の管理、建物の管理

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 「空室さえ出さなければ」がなかなかのクセ者です。
 賃貸マンション経営には、大きくふたつの管理が必要になってきます。
 入居者という人の管理と、建物の管理です。
 24時間365日、建築したからには、以降何年にもわたって、管理業務は発生してきます。
 夜中に鍵をなくしたというトラブル、ゴミ捨ての方法、近隣トラブル、水漏れ……こうした日々の対応にはじまり、家賃の回収、退去時の返金トラブル、室内のグリーニング、長期的な修繕計画とそれにともなう費用のことなど、マンションが建ってから対応すべきことは多岐にわたります。
 賃貸経営では、定年を間近に控えた方や、自身の高齢化にともない農業の継続が難しい方など、ご年配からの相談が目立ちます。
 相続税対策や老後の収入源として、賃貸経営を考えるときにネックとなるのが、この管理問題であることは間違いありません。
 「だれか管理をしてくれるなら、やってもいいけど」と、多くが囗を揃えます。
 そういう不安を解消する方法として、長期的な管理を代行する会社があります。

 

●税金対策
 「もしも土地に税金がかからないのであれば、あれこれ面倒で、お金がかかって、失敗しそうな賃貸経営をあえてやってみようかとは考えないんだけどなあ……」
 おおかたの本音は、きっとこうです。
 しかし、固定資産税や相続税が重くのしかかってくるのです。
 農地や宅地はまだいいのですが、これが空き地や駐車場であるのなら、「雑種地」として固定資産税がもっとも高いラ
ンクになってしまいます。
 更地のままでは支払う税金は多くなる。
 ところが、賃貸物件を建てれば、固定資産税が安くなり、そこは「貸家建付地」として相続時には低く評価されるこ
とになります。
 確実な税金対策になります。
 だが、どう対処すればどれだけの節税になるのか、素人にはなかなか具体的な数字までわからないもの。
 これは、むしろ積極的に専門家に相談すべき問題です。そうしておけば確定申告も安心です。

●資金調達
 では、賃貸物件を建てるための資金をどうすればいいのでしょう。
 自己資金が用意できればベストです。
 しかし、多くが自己資金ではなく節税・キャッシュフローを高める手段として銀行から資金を借り入れる方法を選択します。
 よく地主さんは、借り入れを「借金」と表現します。
 しかし、賃貸マンション事業はリターンがあるので、借金ではなく「投資」なのです。使えるお金が一億円ある人なら、リスクはありませんが……。
 少し視点をマクロへと向けてみましょう。
 いまは、デフレに加え、サブプライムーローン破綻問題で世界的に経済がおかしくなっています。
 借り入れを考えるためには、常に金利動向を調べなければなりません。
 他方で、物の値段が上がります。ガソリンの価格が上がると、それに引っ張られて建築材料費も上がります。
 いつ建てればいいのか、こうした諦々のことを考え合わせると、建てるチャンスを逃してしまうオーナーも多いのです。
 不景気・デフレのときは逆に金利が安定します。つまり、預けておいても金利が上がらないから、借り入れをして賃貸マンションを経営するという考え方も成立します。
 では、銀行は融資に積極的でしょうか。
 はっきり言ってかなり慎重になっています。持っている不動産を担保に入れることは必定です。ひと昔前なら、抵当権を押さえずに資金を貸してくれる時代がありまし
た。バブル崩壊以前のことです。
 土地を持っていて、土地・建物に抵当権を入れることができる限られた人だけしか、いまや賃貸経営をはじめられなくなりました。
 連帯保証人も絶対条件。
 たいていは子どもさんかお父さんになることから、家族が納得する綿密なプランを立てなければなりません。
 金利は常に変動しています。だから、いわゆる。建てどき々のタイミングを考える際に、金利動向には細心の注意を払う必要があります。最終的にはオーナーの自己責
任なのですから。
 この金利に関しては、このあとデータなどを添えて詳細に説明したいと思います。 


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